गोविंद घोळवे
(मुख्य संपादक, Be Positive मीडिया प्रा. लि.)
(अध्यक्ष, संयुक्त महाराष्ट्र मराठी पत्रकार संघ, मुंबई)
राज्यातील आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल घटकांसाठी (EWS) परवडणाऱ्या घरांची निर्मिती जलद गतीने करण्यासाठी प्रस्तावित करण्यात आलेल्या नवीन गृहनिर्माण धोरणात (EWS Policy) महत्त्वपूर्ण सुधारणा कराव्यात, अशी मागणी राज्यातील अनेक विकसकांनी (Developers) शासनाकडे केली आहे. या संदर्भात नगर विकास विभागाच्या सचिवांना एक सविस्तर निवेदन सादर करण्यात आले असून, यात धोरणाला ‘दंडात्मक’ स्वरूप देण्याऐवजी ते ‘प्रोत्साहनाधारित’ आणि व्यावहारिक बनवण्याची आग्रही विनंती करण्यात आली आहे. बी पॉझिटिव्ह मीडिया या मागणीचे जोरदार समर्थन करत आहे.
यासंदर्भात बी पॉझिटिव्ह मीडियाने राज्यभरातील अनेक विकसकांशी संपर्क साधून, त्यांचे विचार जाणून घेण्याचा प्रयत्न केला.
शहरांमधील सर्वसमावेशक गृहनिर्माणाचे (Inclusive Housing) उद्दिष्ट साध्य करण्यासाठी विकासकांकडून जमीन, बांधकाम आणि मोठ्या प्रमाणावर आर्थिक गुंतवणूक केली जाते. त्यामुळे गृहनिर्माण क्षेत्राची व्यवहार्यता टिकवून ठेवण्यासाठी या धोरणात लवचिकता आणणे अत्यंत आवश्यक असल्याचे विकासकांचे म्हणणे आहे.
सकारात्मक पावले: म्हाडाला वगळण्याच्या निर्णयाचे स्वागत
प्रस्तावित धोरणातील काही प्रशासकीय सुधारणांचे विकासकांनी मनःपूर्वक स्वागत केले आहे:
- थेट हस्तांतरण प्रक्रिया: EWS सदनिकांच्या हस्तांतरण प्रक्रियेतून म्हाडाला वगळून संबंधित स्थानिक प्राधिकरणाकडे सदनिकांचे थेट हस्तांतरण करण्याची तरतूद अत्यंत स्वागतार्ह आहे.
- वेळेची बचत: म्हाडाकडून होणारी तपासणी, कागदपत्रांची छाननी, वाटप आणि ताबा प्रक्रियेत होणारा अक्षम्य विलंब यामुळे टळणार असून विकासकांची जबाबदारी वेगाने पूर्ण होईल.
- थेट संपर्क टाळणे: विकासकांना त्यांच्या कार्यालयात स्वतंत्र EWS लाभार्थ्यांशी थेट व्यवहार किंवा कागदपत्रे करण्याची आवश्यकता राहणार नाही. लाभार्थ्यांची ओळख पटवणे, सदनिकांचे वाटप करणे आणि कायदेशीर ताबा हस्तांतरण करण्याची संपूर्ण प्रक्रिया आता थेट शासकीय प्राधिकरणाकडून हाताळली जाणार आहे.
धोरणातील मुख्य त्रुटी आणि विकासकांच्या हरकती
निवेदनात प्रस्तावित धोरणातील काही जाचक आणि अव्यवहार्य अटींवर बोट ठेवण्यात आले आहे:
१. दोन वर्षांची अव्यवहार्य कालमर्यादा रद्द करण्याची मागणी
नकाशा मंजुरीच्या दिनांकापासून अवघ्या दोन वर्षांत EWS सदनिकांचे बांधकाम पूर्ण करून त्यांचे हस्तांतरण करण्याची अट अत्यंत अव्यवहार्य आहे. नकाशा मंजुरी, मोजणी प्रक्रिया, बांधकाम परवाने प्रक्रिया, विविध ना हरकत प्रमाणपत्रे आदी कामांमध्ये खूप वेळ जातो. तसेच अन्य परवाने, जसे प्रदूषण नियंत्रण मंडळाचे प्रमाणपत्र, पर्यावरण विभागाच्या दोन समित्या आहेत, त्यांचे परवाने मिळवणे ही देखील प्रचंड वेळ खाणारी प्रक्रिया आहे.
त्यामुळे प्रकल्पाची किंमत वाढते, शिवाय विकसकांवर व्याजाचा मोठा आर्थिक भार पडतो. याशिवाय, शासकीय वैधानिक मंजुऱ्या आणि इन-सिटू (In-situ) एफएसआय क्षेत्र निर्मितीच्या प्रक्रिया विकासकाच्या नियंत्रणात नसतात. त्यामुळे ही दोन वर्षांची मर्यादा काढून टाकण्यात यावी.
२. एफएसआय (FSI) कपातीची दंडात्मक अट रद्द करा
EWS घटकाचे बांधकाम पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र (Completion Certificate) जर मुख्य प्रकल्पाच्या (Free Sale Component) अंतिम भोगवटा प्रमाणपत्राच्या (Final OC) आधी किंवा त्याच वेळी प्राप्त झाले असेल, तर केवळ शासकीय हस्तांतरणात झालेल्या विलंबाचे कारण पुढे करून विकासकाला मिळणाऱ्या मोबदलायुक्त एफएसआयमध्ये (Compensatory In-situ FSI) कोणतीही कपात केली जाऊ नये. अंतिम उद्दिष्ट साध्य झाल्यानंतर केवळ तांत्रिक किंवा मध्यवर्ती कालमर्यादा पाळली गेली नाही म्हणून दंडात्मक कारवाई करणे चुकीचे आहे. तसेच टीडीआर ऐवजी एफएसआय मध्येच वाढ दिली गेली पाहिजे, असे अनेक विकसकांची आग्रही मागणी आहे.
३. पीएमआरडीए (PMRDA) ग्रामीण क्षेत्रातील अडचण
पुणे महानगर प्रदेश क्षेत्र विकास प्राधिकरणाच्या (PMRDA) अंतर्गत येणाऱ्या ग्रामीण भागामध्ये जमिनीचे दर आणि घरांच्या किमती या आधीच परवडणाऱ्या आहेत. या भागात इन-सिटू एफएसआयचे बाजारमूल्य अत्यंत कमी असल्याने, त्यातून EWS सदनिकांचा मूलभूत बांधकाम खर्चही वसूल होऊ शकत नाही. त्यामुळे ग्रामीण पीएमआरडीए क्षेत्राला या तरतुदींमधून पूर्णपणे सूट द्यावी, किंवा अंमलबजावणीसाठी किमान भूखंड क्षेत्राची मर्यादा वाढवावी.
EWS जबाबदारी पूर्ण करण्यासाठी ५ व्यवहार्य पर्याय
प्रत्यक्ष प्रकल्पामध्येच EWS सदनिका बांधून देणे हा एकमेव बंधनकारक पर्याय न ठेवता विकासकांना खालीलपैकी कोणताही एक पर्याय निवडण्याची पूर्ण मुभा असावी:
- अ. मूळ प्रकल्पातच EWS सदनिकांचे प्रत्यक्ष बांधकाम करणे.
- ब. शासकीय प्राधिकरणाने मंजूर केलेल्या इतर कोणत्याही पर्यायी जागेवर बांधकाम करणे.
- क. प्रत्यक्ष बांधकाम खर्चावर आधारित थेट आर्थिक मोबदला (किंवा पेमेंट) देणे.
- ड. इन-सिटू एफएसआय (In-situ FSI) क्षेत्रफळाचा वापर करणे.
- इ. क्रेडिट नोट्स (Credit Notes) किंवा शासनमान्य रोखे (Bonds) स्वीकारणे.
उत्तम गृहनिर्माणासाठी विकासकांचे महत्त्वपूर्ण प्रस्ताव (विश्लेषण)
परवडणाऱ्या गृहनिर्माणाला गती देण्यासाठी विकासकांनी काही अत्यंत व्यावहारिक आणि तांत्रिक सुधारणा सुचवल्या आहेत:
१. बांधकाम खर्चाचे वास्तववादी मूल्यांकन (PWD दरांचा वापर)
EWS बांधकामाचा खर्च केवळ रेडी रेकनर दरांवर ठरवू नये, कारण बहुमजली इमारतींचा प्रत्यक्ष बांधकाम खर्च खूप जास्त असतो. हा खर्च सार्वजनिक बांधकाम विभागाच्या (PWD) दरांनुसार निश्चित केला जावा. यामध्ये इमारतीची उंची, आरसीसी स्ट्रक्चर, विटांचे काम, एमईपी (MEP) सेवा, अग्निशमन यंत्रणा, लिफ्ट्स, वीज आणि पाणीपुरवठा यंत्रणा, मजुरीतील वाढ आणि वैधानिक अनुपालन खर्चाचा योग्य अंतर्भाव असावा. तसेच, गुंतवणूक आणि व्याजाचा भार लक्षात घेऊन या खर्चावर योग्य प्रोत्साहन दिले जावे.
२. एसआरए (SRA) धर्तीवर टप्प्याटप्प्याने एफएसआयची निर्मिती
बांधकामाच्या प्रगतीनुसार विकासकाला टप्प्याटप्प्याने एफएसआय मोकळा करून दिला पाहिजे, ज्यामुळे त्यांच्यावरील आर्थिक ताण कमी होईल. उदाहरणार्थ:
- प्लिंथ लेव्हल (Plinth Stage) पूर्ण झाल्यावर: ३५% इन-सिटू एफएसआय.
- आरसीसी आणि विटांचे काम (RCC & Brickwork) पूर्ण झाल्यावर: ३०% इन-सिटू एफएसआय.
- अंतिम भोगवटा प्रमाणपत्र (Final OC) मिळाल्यावर: उर्वरित एफएसआय.
३. ‘सिंगल विंडो’ आणि कालमर्यादित यंत्रणा
EWS संबंधित एफएसआयची पडताळणी करण्यासाठी एक खिडकी योजना (Single Window Mechanism) असावी आणि कामाचा टप्पा प्रमाणित झाल्यानंतर कमाल ३० दिवसांत एफएसआय जारी केला जावा.
४. सामूहिक EWS योजना (Consolidated EWS-Only Scheme)
एकाच प्रभागातील किंवा परिघातील अनेक विकासकांना त्यांच्या स्वतंत्र EWS जबाबदाऱ्या एकत्र करून एक भव्य आणि स्वतंत्र ‘EWS-Only’ योजना विकसित करण्याची परवानगी द्यावी. यामध्ये कोणत्याही व्यावसायिक किंवा ‘फ्री सेल’ विक्री घटकाची सक्ती नसावी. यामुळे मोठ्या प्रमाणावर बांधकाम करण्याचे फायदे (Economies of Scale), अधिक चांगले मास्टर प्लॅनिंग, अत्याधुनिक पायाभूत सुविधा आणि सुलभ दीर्घकालीन व्यवस्थापन करणे शासनाला व विकासकांना शक्य होईल.
५. स्वतंत्र सुविधा आणि मोकळी जागा
EWS रहिवासी आणि मुख्य प्रकल्पातील रहिवासी यांच्यात भविष्यात वाद होऊ नयेत म्हणून दोन्ही घटकांसाठी लागणाऱ्या मोकळ्या जागा (Open Spaces) आणि सुविधा (Amenities) पूर्णपणे स्वतंत्र असाव्यात.
६. विशेष प्रकल्पांना आणि लहान सदनिकांना पूर्ण सूट
- विशेष प्रकल्प: ज्येष्ठ नागरिकांचे निवास प्रकल्प, नर्सिंग होम्स, आणि इस्पितळे यांसारख्या विशिष्ठ प्रकल्पांना EWS च्या अटींमधून पूर्णपणे वगळावे, कारण तेथे शांतता आणि सुरक्षिततेची आवश्यकता असते.
- सदनिकेचा आकार: ज्या प्रकल्पांमध्ये नियोजित सदनिकांचे चटईक्षेत्र (RERA Carpet Area) ५० चौरस मीटरपेक्षा कमी आहे, त्यांना EWS च्या कचाट्यातून सूट द्यावी. यामुळे लहान घरांच्या निर्मितीमध्ये शाश्वत दर्जा राखता येईल.
गरिबांना मोठी घरे का नकोत?
सरकारच्या इडब्ल्यूएस धोरणात केवळ 350 ते 500 चौ. फुटांच्या घरांचा विचार केला जातो. इंग्रजांच्या काळात कॉलन्या बांधताना गरिबांनी अशी छोटी घरे देण्याची योजना होती; पण आता स्वतंत्र भारतात आपण गरिबांनाही सातशे चौ. फुटांपेक्षा अधिक मोठी घरे का देऊ नयेत. त्यासाठी जुनी मानसिकता बदलायला हवी. तसेच संपूर्ण राज्यासाठी एकच धोरणाचा आग्रहदेखील नको. मुंबईत जागा नाही, त्यामुळे तेथे छोट्या घरांचे धोरण ठीक आहे. मात्र मुंबईबाहेर, अन्य शहरांमध्ये भरपूर जागा आहे, तेथे अशा छोट्या घरांऐवजी मोठी घरे द्यायला हवीत. त्यामुळे शासनाने आपल्या धोरणाचा फेरविचार करावा, अशी विकसकांची भूमिका आहे.
थेट विश्लेषण: “दंडाऐवजी प्रोत्साहन हाच विकासाचा महामार्ग”
सर्वसमावेशक गृहनिर्माण ही केवळ विकासकांची वैयक्तिक जबाबदारी नसून ती संपूर्ण समाजाची आणि शासनाची सामूहिक जबाबदारी आहे. सध्याच्या धोरणातील जाचक अटींमुळे गृहनिर्माण प्रकल्पांची व्यवहार्यता धोक्यात येऊ शकते, ज्यामुळे नवीन घरांच्या निर्मितीचा वेग मंदावण्याची भीती आहे.
ज्याप्रमाणे विकासक या सामाजिक हितासाठी योगदान देत आहेत, त्याचप्रमाणे शासनानेही सकारात्मक दृष्टिकोन ठेवणे गरजेचे आहे. जर शासनाने बांधकाम खर्चावर आधारित थेट मोबदला देण्याची प्राथमिक पद्धत सुरू ठेवली आणि इन-सिटू एफएसआयचे प्रोत्साहन २ पटपर्यंत वाढवले, तर अनेक खाजगी विकासक स्वतःहून या प्रक्रियेत सामील होतील. प्रक्रियात्मक विलंबासाठी विकासकांना दोषी धरून दंड आकारण्यापेक्षा, त्यांना योग्य आर्थिक परतावा, क्रेडिट नोट्स किंवा रोख्यांचा पर्याय दिल्यास परवडणाऱ्या घरांचे स्वप्न अधिक वेगाने आणि गुणवत्तेने प्रत्यक्षात येऊ शकते.
एकदा विकासकाने प्रत्यक्ष बांधकाम, आर्थिक पेमेंट किंवा एफएसआय हस्तांतरणाद्वारे आपली जबाबदारी पूर्ण केली की, त्यानंतर शासकीय वाटप, लाभार्थी शोधणे किंवा भविष्यातील व्यवस्थापनाची कोणतीही जबाबदारी विकासकावर लादू नये, हाच या धोरणाचा सर्वात महत्त्वाचा गाभा असला पाहिजे.